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地产大势无可阻挡政策微调左右彷徨

发布时间:2018-07-10 06:20:38 编辑:笔名

地产大势无可阻挡 政策微调左右彷徨

沉沦已久的地产股突然崛起。

10月27日港股恒生指数早盘高开高走,中资地产股全线领涨。华润置地股价涨幅一度扩大至12.77%,中国海外上升12.02%,恒大地产升14.15%。尽管收盘时涨幅有所回落,但次日,上涨行情依旧。沪深A股地产板块亦连续两日位居涨幅前列。

这个出乎意料的行情,缘于两位政府官员的讲话。时间是10月27日十一届全国人大常委会第二十三次会议。

全国人大常委会财经委员会副主任、前央行副行长吴晓灵提出,长期采取限购政策与市场配置资源的原则相悖,应该更多地运用税收手段调节。吴晓灵同时表示,调控房价应抑制对房屋的过度投机,而不是抑制老百姓的投资性购房。这个建议被外界解读为对现行限购政策的放松,亦即对房地产调控政策的放松。

在回应全国人大常委对于限购政策的质疑时,住建部部长姜伟新表示,在住房信息系统等平台搭建完备的前提下,就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。姜伟新释放的另一个政策信号是,明年准备对十二五保障性住房建设的数量、质量,特别是数量进行中期评估。姜伟新的讲话被外界解读为,3600万套保障房数量明年起有可能缩减。

SOHO中国潘石屹的理解是,这对房地产市场健康发展是一个重大的利好消息,房地产市场终于又要回到市场经济的轨道上了。

会议传递的信息迅即引发业内外强烈关注。10月27日,北京房地产协会邀请北京市住建委、土地储备管理中心官员和开发商们,就当前房地产形势进行座谈。北京市房地产协会秘书长陈志在会后接受本报采访时表示,当市场由稳健过渡到均衡,下一步将有可能迎来有方向的局部放宽政策。陈志认为,开发商应该对未来有信心。

然而,吴、姜二位的讲话很快就被其他信息淹没,而上涨的行情也因为无实质性利好政策出台,变得乏力。开发商却不得不面临残酷的现实。

降价大潮来临

在十一届全国人大常委会第二十三次会议召开之前,深度的楼市降价大潮已初见端倪。甚至有房地产公司即将倒闭的传言袭来。

此轮调控自2010年4月启动以来

,政策力度不断加大,直接导致成交量锐减甚至雪崩。据21世纪不动产监测数据,9月份,京沪深成交量达到或接近历史新低,较去年同期的降幅均达30%以上。主要二线城市前三季度成交量较去年同期减少11%。据亚豪

机构的成交报告,北京月住宅成交面积下降将近两成。

成交量的减少,带来的直接后果是,绝大部分开发商无法完成今年销售计划,包括排名前10名的开发商,多家企业下调了全年目标。临近年底,小部分现金流充裕的公司选择封盘过冬,大部分资金链紧张的公司抓紧推盘,一些公司主动寻求降价。而且,已出现个别楼盘向局部区域发展,由一线城市向二线城市蔓延的趋势,且降价幅度越来越大。以北京为例,最开始的大幅降价出现在通州区域,如珠江拉维小镇、华业东方玫瑰等项目价格降幅超过15%,接着蔓延到朝阳、大兴等地,部分项目降幅接近20%。在上海,近一周多个楼盘出现接近30%的打折、降价现象,并引发前期业主不理智的抗议。

本报获悉,北京大兴区域即将上市的某新楼盘,起价定为11800元/平方米,该区域一度保持在18000元/平方米至 22000元/平方米之间。同一区域由某大型上市公司开发的楼盘,本打算以16000元/平方米的价格入市,听闻竞争对手低价入市的消息,选择了推迟开盘时间。

10月25日,万科执行副总裁肖莉在一个会议上对投资者表示,国内的房地产市场已经转向,未来几个月里情况将变得更加糟糕,销售量和价格将进一步下降。虽然万科否认,但多位业内人士告诉本报,位于北京昌平的金隅万科城将直降3000元,房山万科长阳半岛也将以内部团购的方式直降数千元。

看清了形势的开发商,均主动采取降价策略。保利地产在北京某项目不断调低上市价格,去年售价曾达21000元/平方米,最近一期则可能低至16000元以下。

另一方面,地价亦在大幅度下降。北京市土地储备中心的内部报告显示,和2010年高峰时期相比,2011年地价降幅显著,最严重的区域地价同比下降了50%。一位业内人士分析,对于开发商来说,如果跑得慢,手中的土地将有被套牢的风险,土地贬值局面将不可避免的出现。

北京市住建委一位官员表示,房价的调整还没有经历一个完整的周期,当前上市的楼盘,开发商大多是2010年或者2009年拿的地,彼时地价正处于高位,受制于成本,降价幅度有限,市场正面临着有限的需求和相对充足的供给的局面,限购、限贷两大政策正在影响房地产行业。

经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟在接受本报采访时指出,以现在市场的吸收能力和房企和地方政府的土地储备情况,有可能5年也无法消化。

降价潮正从上海、南京、温州、北京、深圳

地产大势无可阻挡政策微调左右彷徨

,向全国更多的城市蔓延。如果调控政策不转向,一场全国性的降价潮正在坚定地、看得见地向消费者走来。这正是此轮房地产调控的初步成果。

功亏一篑?

但是,从十一届全国人大常委会第二十三次会议传递来的信息,让心存侥幸心理的开发商再度燃起希望,甚至被一部分人解读为救市政策。在开发商最难捱的时刻渐渐到来之时,调控是否会戛然而止?

钟伟曾经建议,为了保持房地产市场健康,限购令应该普遍化、长期化、稳定化。今天他仍然不认为,限购令将马上会解除。姜伟新部长和吴晓灵委员的话是有绝对条件的,但是条件不明确,所以引发了市场广泛的猜测。任何人都知道限购令只是短期行为,不可能持续100年,但究竟什么时候放松和取消,谁也无法预测。钟伟说。

调控的效果已被官方认可。国统局发言人盛来运近日表示,从前三季度的情况来看,尤其是三季度的情况来看,房地产投资性的需求,特别是投机性的需求得到遏制。这几个月房地产的销售量在继续下降。房地产的价格也出现了松动,房地产前期价

格上涨的势头得到了明显遏制。此外,目前保障房安居工程的开工率超过90%,进展比较迅猛。初步判断,国家房地产的调控取得了积极成效,房地产的市场运行向着宏观调控的预期方向发展。

如果此时放松限购令,房价必然迎来报复性的反弹。高盛投资管理部中国区副主席哈继铭在里对本报说。单纯拿掉行政指令,不辅助以其他政策,市场还会回到以前的老路上。哈继铭进一步表示。

一般民众并不关心,但并非不重要的是,如果此时放松房地产调控,不但来之不易的调控成果将毁于一旦,而且作为国家战略的经济结构调整将因此严重受阻,因为房地产市场占据了太多的经济资源,不坚持房地产调控,经济结构调整就是一句空话。

如果说限购令只是权宜之计,何时才具备解除限购令的条件?陈志解释说,行政手段正在倒逼市场走向新的均衡,但均衡很难形成。

钟伟理解这样的均衡是老百姓能买得起房子,房价低位运行,供给和需求双方萎缩,房价小幅下降。他预计,明年下半年或者后年,市场将回到均衡状态。

政策或微调?

10月29日召开的国务院常务会议明确指出,今后几个月,要坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起,继续严格执行政策,进一步巩固调控成果。这浇灭了所有开发商近期放松调控的幻想。

但哈继铭认为,从过去的调控经验来看,如果GDP增速低于8%,国家仍将出台救市政策。如果房价大幅下跌,房地产市场一蹶不振,对经济一定会带来巨大的负面影响。。

坚持房地产调控总体方向不变,并不意味着现行调控政策铁板一块。哈继铭认为,不可否认中央政府希望牺牲一定经济增长速度,调结构的决心,但在大方向政策不可能放松的前提下,对房地产调控进行微调是十分必要的。

陈志在前述座谈会上分析,明年年初,信贷将会有指向性的宽松,这对已很难获得贷款的开发商无疑是利好消息。

业内资深人士认为,信贷微调是定向微调,信贷将向中小企业尤其是小型、微型企业倾斜,向民生包括保障房建设倾斜,但信贷政策的总调子不会变,仍将维持稳健即事实上的信贷从紧政策。而房地产开发贷款和个人抵押贷款不会很快转为宽松。

哈继铭指出,当前中国的房地产市场,需要调控,但方式方法上需要更科学。他十分认同吴晓灵所提出的论点,并认为,行政的手段,无法对市场资源进行合理配置,3600万保障房目标需要微调,包括目标是否合理,资金是否到位,质量是否合格,分配是否合理。以使保障房建设更具可持续性和科学性。

佛山取消限购令的乌龙事件也给地方政府带来警示,为了应对低迷的市场,并且在中央制定的大政策方向之下,地方政府也开始进行政策微调。据北京市土地储备中心官员透露,在四季度将采取一系列积极措施,包括降低竞买保证金收取比例、放宽付款进度、减少部分地块保障房配建面积、降低一部分地块交易起始价格、将大面积的地块上市等。目前北京市土地储备中心面临的局面是,至少有 13块地面临着流标。同开发商交流的结果是,一些有资金的开发商担心明年形势更不好,不愿拿地;而有些开发商已拿不起地。